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杭州第二批集中供地遇冷:平均溢价率4.6%,9宗地块底价成交

作为楼市风向标、卖地大户杭州的土地市场也“入冬”了。

作为楼市风向标、卖地大户杭州的土地市场也“入冬”了。

10月12日,杭州第二批集中供地正式开拍,共计出让14宗地块,总规划建筑面积174万平方米,总起始金额246.2亿,总成交金额257.5亿,平均溢价率4.6%。从拿地房企来看,杭州本土企业绿城、滨江、杭房、杭州地铁、兴耀、中天均有斩获,其中绿城和杭州地铁拿地宗数最多,各自竞得2宗地块;除此之外,中海和金隅也各获得1宗地块。

对于此次杭州土拍的成交情况,中指研究院浙江分院常务副总高院生点评称:“本次土拍有三个特征,一是有17宗地块终止出让;二是开发商拿地更为理性;三是拿地房企转变为本土房企居多。”

绿城摘得两宗地,中海近60亿斩获拱墅区一地块

在首轮集中供地中并未出手的“杭州一哥”绿城集团,此次经过22轮竞价,以总价21.13亿元竞得萧政储出[2021]48号地块,折合楼面价24058元/平方米,溢价率11.04%;该地块也成为本次土拍中溢价率最高的地块。

与此同时,绿城+西房+坤和联合体以总价29.15亿元竞得临平区临平新城星桥片区M-21地块,楼面价13607元/平方米,溢价率4.67%。但是,从盈利空间来看,克而瑞分析称,该地块的名义楼面价为24058元/平方米,而商品住宅限价37500元/平方米,名义地房比为64%,剔除10%的配建公租房外,地房比为71%,盈利空间薄弱。

同样作为杭州本土龙头房企,滨江集团也有所斩获,以17轮竞价、总价20.72亿元竞得萧政储出[2021]49号地块,折合楼面价23480元/平方米,溢价率8.37%。

在本土具有竞争力的房企中,德信地产也以底价约6.36亿元摘得萧山区新河村老十房1号地块,楼面价7042元/平方米。

除了本土房企多有斩获外,值得关注的是,中海地产经过36轮竞价,大手笔斥资约59.7亿元拿下拱墅区运河新城单元GS1003-R21-22地块,楼面价25365元/平方米,溢价率6.23%。而来自北京的金隅地产以总价约38.18亿元竞得上城区彭埠单元R21-31地块,楼面价30409元/平方米,溢价率7.91%。

整体来看,在杭州此次集中出让的14宗地块中,有5宗地块有不同程度的溢价,但溢价率均不高,另外9宗地块则均以底价成交。因此,14宗地块平均溢价率为4.6%,且全部地块都未触发摇号。

成交量价双降,杭州第二批集中供地降温明显

无论从供地规模、成交金额,还是从竞争激烈程度、溢价率等方面指标,与首轮供地相比,杭州第二轮供地明显由热转冷。

从出让地块数量来看,第二批供地出让宗数从57宗缩减到了31宗再进一步减少至14宗。值得注意的是,在正式开拍的前一天(10月11日)晚间,杭州市规划和自然资源局发布公告终止17宗地块的出让,终止数量占比达55%,其中终止的地块不仅包括10宗“竞品质”试点地块,还有杭腾未来社区、良渚客厅、翠苑商住等热门地块。

除了入市地块数量锐减外,杭州此次土拍成交总金额257.5亿元,相比首轮供地的1178.2亿元相去甚远。同时,相比于首轮供地中高溢价的表现,本次房企拿地趋于理性,大部分地块底价成交。据克而瑞测算,杭州此次土拍整体平均溢价率仅有4.6%,较首轮下降了21个百分点。

“杭州第二批集中供地遇冷,土地市场降温明显,从造成这种现象的原因来看,一方面是受到房企资金压力影响,银行房贷额度紧张,放款速度放慢,房企回款压力增大,同时房企融资渠道收紧;另一方面在于土拍门槛的提升,从禁‘马甲’、限制拿地宗数、提高保证金比例、竞品质地块需先提供建设方案且需现房销售等多角度提升要求,一定程度上也削减了开发商拿地热情。”高院生表示。

而对于本次成交地块的盈利前景,克而瑞分析称,本次成交的核心地块成本压力依然较大,远郊地块暗藏去化风险。其进一步分析称,对于本次土拍中底价成交的地块,即使剔除配建公租房等情况,也存在一定的盈利空间,但考虑到这些地块多位于临平、临安、钱塘等远郊区域,在当前市场下行的大背景之下,未来去化仍存在一定的风险,因此本次土拍这些地块底价成交也在意料之中。

杭州第二批集中供地遇冷:平均溢价率4.6%,9宗地块底价成交

备注:结果为初步测算,具体要结合地块具体情况。数据来源:CRIC整理 

新京报记者 徐倩 

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